林奮強,獨立非弁利公共政策研究組織「香港黃金五十」創辦人,前行政會議成員,近30年金融及管理經驗,於《am730》定期撰寫專欄文章。
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首期要求太高 市民難承擔 放寬按揭助上車
首期要求太高 市民難承擔 放寬按揭助上車

特首林鄭月娥多次強調,其房屋政策主軸是「以置業為主導」。筆者相信這絕非一般政客的「好聽賣點」、也不是口甜舌滑的含糊志向(vague aspirations),而是一個貼地利民、根治長期不良社會經濟結構的開始。本欄將一連3篇探討這方面的政策建議。


普羅大眾天天為衣、食、住、行張羅。長遠的人生規劃除了成家立室外,也要為退休生活準備。而美好明天一定需要儲蓄︰年輕時節約及投資滾存的退休金可以「錢生錢」或買年金,應付衣、食、行的開支。但對許多人來說,最困難的是為一生人「住」的開支做足夠準備!


所以,最安心實際的退休準備是,與其每月租私樓、徒幫業主供樓自己卻一無所有,不如自己置業,每月供款當儲蓄。25年按揭供滿後,不論樓價升跌,住下去都是免費的,而且愈長命愈「抵住」!


過往房策換亂 致今時缺供應


首任特首董先生上任時,提出在10年內(2007年前)把整體置業率由近50%提升至70%的宏大目標。筆者相信22年後的今天,沒有港人會不同意這個政策方向。可惜的是,20多年過去,政策思維欠缺持續性和一致性,顯得零散甚至出現「反置業」的政策措施!


截至2018年第三季,本港自置居所率在「票面上」雖是49.1%,但其實當中的14.6個百分點是資助房屋(如居屋、夾屋等),自置私樓的家庭只有約三分之一。這個數字自1988年起幾乎全沒變動,更在過去10年由38%,輾轉下跌至今天的34.5%!須知道,只有私樓業主才能透過樓價升值,充分分享經濟增長的成果;而資助房屋業主出售單位時,需按購買時的折扣補足地價,樓價愈高,需繳補價愈高。


不過,明明全港市民都有份為我城建設出力,令本港經濟繁榮、社會穩定,樓價才會上升,為何卻只得三分之一的家庭能全面享受好處?這當然是不公義!


當現時「無私樓vs有私樓」的比例是65︰35,而最新《長遠房屋策略》供應目標的公私營房屋比例竟調得更高,變成70︰30,其實令上述私樓置業率低下的問題長遠更加惡化!唯一出路,是重推董建華先生當年的「租者置其屋」計劃,大量私有化公營房屋,才能在短期內顯著提升置業率,真正做到「以置業為主導」﹗這點將在未來的文章詳述。


置業比例偏低 應該重推「租置」


若和國際比較,美國是合理的對象,因為聯繫滙率實施近40年,所以現在有物業的65歲以上長者,其實絕大部分的供款也是由美國利率決定,更年輕的業主更加如是。不過,香港家庭的置業率,大部分年齡層都落後美國至少20多個百分點,而且年紀愈大分野愈闊!


愈早「上車」,當然愈有機會和時間,去為退休後的生活儲蓄投資。以25年按揭計,25至44歲的組群供完樓便是50至69歲,開始踏入退休年齡。若到下一個年齡層(45至64歲)才買便已經太遲,因為距離65歲只有20年,除非銀行假設打工仔要工作至75歲,否則便不可能承造正常年期的按揭,已沒有機會「上車」﹗


換言之,45至64歲年齡群34.2%的置業率恐怕難有多大改善,隨着樓價持續高企,25至44歲一代的置業機會,相信很可能來自家人資助首期。近年社會關注「堅尼系數」反映本港收入分布不均,但其實更大的社會問題肯定是由置業引起財富不均!更尤甚者,令置業變得愈來愈難、愈來愈「世襲」的,還有金管局的按揭措施,而首個港人首置上車盤「煥然懿居」的申請情況,正好印證筆者的想法︰項目接獲逾1萬宗申請,超額申請逾21倍!市建局行政總監韋志成表示,約一半申請者入息是申請資格的下限(家庭月入5.7萬);約一半申請者資產值少於64萬元。由此可見,不少申請者鑑於按揭成數限制,即使收入較高,亦未必有足夠儲蓄應付私樓首期。


筆者贊成韋先生的觀察,本港高收入、但沒「父幹」資助首期而尚未圓置業夢者大有人在。2016年,月入高於6萬(合資格申請首置盤)而正在租樓的家庭近13萬戶;相比之下,《長策》10年私樓建屋總目標也是13.5萬伙!以呎價1.5萬元計,一個實用面積500呎的私樓單位現值750萬。月入6萬的家庭,若能借8成按揭(即首期150萬),以年利率2.25%、還款期30年計,每月供款2.3萬元,佔收入38%;即使加息3厘也是55%,通過壓力測試!


收入難追支出 中產愈住愈細


然而,750萬的物業最多只能借貸6成,即首期要求倍增至300萬!所以,把置業機會的天秤大幅傾斜向本身擁有資產的家庭、有「父幹」年輕人;或迫有意置業者投向發展商提供二按的新樓市場,不是別人,正是金管局!


相比年輕家庭,中年私樓租戶面對的問題更大!2016年,全港40多萬私樓租戶中,戶主年齡中位數約45歲。可以想像︰其高堂已70至75歲,子女則15至20歲。這家人三代同堂,正租住像太古城這類大單位。戶主自己是高收入的專業人士,卻陷入「兩頭唔到岸」的窘境︰繼續租樓便要負擔跑贏收入的租金升幅;而如上所述,就算今天便放寬按揭成數,他們也不一定能承造20年以上的按揭,等於向以年齡層計最大群的「中坑」宣告,他們這一輩子也不用指望在香港置業,還要擔心退休後如何支付每月3萬、4萬元的租金!「中坑」們上有父母的醫療開支,下有孩子要供書教學,為自己儲首期自然更加困難。其實若政策沒有出錯(如首期只需2成而非4成),根本無必要犧牲中年一代!


事實上,印花稅數字顯示港人首置客已佔市場的9成。為達致這個社會目標(social objective),我們應「傾斜用家」,放寬按揭成數,如樓價2,000萬以下容許承造最高8成按揭,但買家購入單位後必須自住,8年內不能放租或放售。


可惜,現實是金管局過去10年以避免「銀行體系風險」為名,推出8輪收緊按揭措施,實際上卻是「反置業」政策,令港人難逃大屋搬細屋、市區搬郊區、退休後三代同堂、卻居無定所的無止境厄運!這也加劇「有樓vs.無樓」的貧富對立,不斷為社會製造分化、「上車客」愈買愈納米等嚴重的深層次矛盾!之後繼續詳細金管局的政策錯誤以及解決方案。


原文轉載自《晴報》2019年1月25日


圖片來源:大公報

(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)
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