張志剛,前行政會議成員,現任智庫組織「一國兩制研究中心」總裁。張志剛畢業於香港中文大學,分別獲授學士及碩士學位,文章常見於本港各大傳媒,著有《悲劇,悲香港》及《風雨聲中》等書。
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房屋從來是行的問題
房屋從來是行的問題

香港的房屋問題,結構非常複雜,對供求的影響因素眾多,外部和內部因素相互影響,再加上房地產市場涉及的利益是千億萬億,利益攸關者眾。輿論領袖放言高論時,代表什麼利益團體,大家都蒙在鼓裏。就算不是某些利益團體的代言人,房產是個人的最大投資,坐擁三幾個物業,抑或是無殼蝸牛,其發言時的心態就大有不同。


香港的房屋問題結構成因複雜,但要解決的方法卻是相對簡單許多。因為無論從最簡單的民意表達上而言,抑或是從事實方面,包括樓價和租金水平,以及人均居住面積及狀况而言,這都是一個嚴重的社會問題。房產問題是供求的問題,而供應不足也是社會共識,並無爭議。如何增加供應,是土地小組的重要工作。日前公布報告,提議用8 招去增加超過半個九龍的供地,目標是宏大,但手段則只是舊調重彈。


香港由二戰後就出現房屋短缺的問題,所以闢地建屋是過去70 多年來,香港政府重中之重的施政任務。但其間受到前途問題的困擾,1982 年之後的10 年,每年平均有4 萬到5 萬名香港市民移居海外,前途不明朗是遏抑香港樓價的最大負面因素。但到上世紀90 年代,香港前途大致塵埃落定,而內地經濟急速發展,中國因素反而成為香港房地產最大的利好因素,而供求失衡令到房價大幅上升,當時的港英政府就只能再加大力度去處理供應和需求的問題。由彭定康到任之初,已經開始「出招」,20 多年來,幾任政府,絞盡腦汁,去謀劃增加土地的方法,而這些方法,都是現實上可以操作的方法。覓地小組花上近兩年的時間再去想,其實也無法再有任何前人未想過、未提過的新招,會議室始終不是實驗室,不可能無中生有,石破天驚。


所以解決香港房屋問題,從來都不是知的問題,而是行的問題。香港有哪一樣社會議題會有共識?就算皆大歡喜的事情如「派錢」,也有千百樣意見,更莫說天文數字的利益,而這些利益又是處於嚴重對立當中,那如何可以有共識!


「超過半個九龍」的供地目標,只是水月鏡花、空中樓閣,可望而不可即。建議那8 招,其實都是講過不下千百遍的「老招」,再討論多10 年,也不過都是在這十招八招中打轉,再講又有何益?


做任何一項,都需要強大的政治決心,也要顧及實際操作上的困難,也就是要考慮到需要發展的土地現時的使用者的抗衡。影響愈大,抗衡力量也愈大,所需要的落實時間也愈長。人生有限,一些人認為花上30 年去當「樓奴」殊為不值,但對一些用上30 年去期待置業安居而不可得的人士就更是無可奈何。


一定先從新界農地着手


小組所提的建議,對現時的業主和使用者影響最小的是發展農地和填海。現時新界有大量閒置的農地,一些農地被利用成為具某些經濟作用,而成為所謂棕地,其本質仍然算是農地。上屆政府在覓地上搜索枯腸,其間對棕地開始展開研究,如果以發展的難度來衡量,棕地不如閒置農地般容易。因為棕地已經具有經濟使用效益,而且是經濟活動的其中一環,例如一些基建用的大型機械,需要尋找地方擺置。它的經濟增值也許不高,但卻是不可或缺的一環,要收地發展,就得另外安置。當然,棕地上的作業也不是完全不可取代,例如一些「收車」行業,已經和香港的經濟角色和定位不符,其存廢也不對整個經濟運作構成影響。而一些用途如擺放貨櫃也流於粗放,只需提高規劃和管理,也可以釋放相當土地空間。但無論怎樣安排,棕地仍然不脫私人農地的本質,要發展棕地,和發展私人農地無異,而只是在發展過程要多解決對現時土地使用者的安排。所以正確理解,發展棕地,比發展農地更為困難,也要走多一層程序。所以發展棕地不是取代發展農地的手段,而只是增加空間,這對政府在開發土地上有更多籌碼,在討價還價上有多一點本錢。


要為現時這一代人去解決房屋問題,一定先從新界農地着手,就等於發展新界東北,由政府官員捱被掟水樽開始,大約10 年光景,就可以有實實在在的樓宇落成。公屋也好,私樓也好,這一代人也可以有所期盼。當然,所謂官商勾結的罪名,也會應運而起。但如果發展過程公正而具透明度,發展商依足程序,補足市場地價而發展,並交出部分土地作公共房屋興建,官員捱掟水樽也有價值,更何况是捱罵!


在中部水域填海,目標遠大而不能朝夕為功,那麼規模大小,規劃如何,可從長計議。但近岸填海,已經規劃有時,依覓地小組建議,近岸填海可以得地450 公頃,接近東大嶼都會的一半規模,和新界私人農地短中期可供發展的規模一樣,而且填海所得,盡歸政府所有,而近岸操作,又可以爭取在最短時間落實。在策略上,政府盡速推行近岸填海,以其所得的450 公頃土地作為談判籌碼,以此作為新界農地開發的前提,再以東大嶼1000 公頃發展為後盾。填海不但可以新闢土地,也可以讓政府取得土地供應的主動權,否則俯仰由人,再講,再等,又再負了一代人了。


原文轉載自《明報》2019年1月3日


圖片來源:大公報

(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)
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