「樓泡論」斷錯症 首置盤紓不均

林奮強,獨立非弁利公共政策研究組織「香港黃金五十」創辦人,前行政會議成員,近30年金融及管理經驗,於《am730》定期撰寫專欄文章。
 
2017-10-08

 

近日,金管局發表半年報告,明言關注樓市內似乎日漸普遍的「家庭融資渠道」——正是坊間口中慣用的「上車靠父幹」,即年輕一代要靠父母資助首期才有能力置業。筆者高興金管局意識到問題的存在,但可惜當局的「斷症」似乎仍然認為樓市是個泡沫,是個曇花一現的小陽春,稍微衝擊便會爆破,多次強調「住宅物業市場前景極不明朗」。
 
這種已沿用8年但沒有充分數據支持的比喻,輕視(trivialise)了因果關係,尤其是漠視剛性需求的力量及土地嚴重不足的程度,所以仍以為只要用些需求手段便可解決問題。
 
買家借貸少 近年炒賣已絕迹
 
筆者相信,要滿足剛性需求只有一法:全民認識高樓價對老(退休金應為己用而不是子女首期)、中、青(不想動用父母的棺材本)三代的影響已超越臨界點,繼而產生大量造地建屋的共識。
 
所有資產也可以在短時間內上升或下跌,例如美元今年內、沒有甚麼戲劇性泡沫爆破兌歐元便貶值了近15%。但要衡量資產市場是否泡沫,有三個基本因素:(1)槓桿比率(gearing),即買家的借貸程度;(2)持貨時間,即買家是打算「短炒」還是長持有;(3)利差(carry),在樓市而言,即租金收入是否高於按揭供款。
 
首先,連金管局的半年報告(第52頁)也指出「新批出按揭的平均按揭成數降至今年7月份的48%,而供款與入息比率亦降至34%」;加上2016年已完成按揭供款的自置物業家庭有80萬個,佔總數三分之二。換言之,不論是整體市場還是新進場的買家,借貸都相當少。
 
第2點,持貨不足3年的住宅成交,早於2010年起急跌,由3.6萬宗降至2016年的523宗,佔總成交只有2%,證明炒賣已絕迹,買樓的都是有實際需要、長期持有的用家。
 
最後,最新住宅物業租金回報率仍維持在2.5至3%左右,比按揭利率約2%為高,保持「正利差」(positive carry)。
 
金管局指「有些年輕置業人士的資金,部分來自父母的物業加按」,一旦樓市逆轉,會對有關家庭造成衝擊。筆者和金管局一樣,並不掌握實際上這類物業成交有多少。不過,合理地推斷,已完成按揭的業主父母年紀亦不小(嬰兒潮一代置業普遍較遲,假設由35歲開始供樓,用25年供完也年屆60),銀行是否會讓60歲(甚至已經退休)的父母把物業大幅加按?筆者與前綫資深的地產研究員交流過,似乎港人「財來自有方」,不用把現有物業加按亦可資助子女上車!
 
父母助子女上車 未必須加按
 
筆者對這個發現並不驚訝。正如本欄曾述,30、40年前的移民潮,大量港人外流,並在海外(如美、加、澳)置業,這些物業的價格一樣受惠於環球央行近年的寬鬆貨幣政策而急升;同樣地,隨着香港經濟起飛,過去幾十年賺到錢的港人若投資了國內大城市的物業(如北京、上海、深圳),樓價升幅亦會大幅跑贏香港!
 
若同樣由1996年起計,過去20年香港樓價上升了41%,而美國、加拿大、澳洲的物業則分別升了1倍、2倍,及3倍!而上海和北京的樓價更升了8倍和6倍(圖1)!若這些港人決定近年將部分資產回流香港,並資助子女上車,他們大可沽出海外物業獲利而為之,毋須「透支」現存香港樓價的升幅。只要供樓的年輕人工作穩定,收入能支持供款,並不影響銀行體系。
 
另外,筆者也曾說明,「人到中年」的城市,物業需求可能比年輕時更高:本來居於太古城1,000呎單位的一家四口,今天樓已供完,夫婦退休,可以沽出大單位,換入細單位自住,並同時幫子女二人,每人全費買一間250呎開放式新盤。如此「一變三」的換樓需求,甚至不需額外借貸便可完成!問題是,若政策部門及港人連有多少海外擁有物業都不掌握,又何以判斷目前情況是否「泡沫」呢?
 
以上兩種資助子女置業的模式,前者不須把本港物業加按,後者連額外按揭也不需要。金管局一味指樓市過熱,以為只要提高首期要求,樓價泡沫自會爆破,結果這種「非常時期的非常手段」持續8年之久!
 
置業天秤 傾斜向有資產家庭
 
筆者已舉例說明,同樣想買一個900萬元的單位,年薪百萬、擁有200萬積蓄的人,反而會輸給年薪50萬、但父母卻有能力資助450萬首期的人!把置業機會天秤,極不公義地傾斜向本身已有資產的家庭的,不是別人,正是金管局的首期要求!
 
當然,金管局指它是為了銀行體系安全着想。不過,金融穩定只是社會穩定的其中一小部分。當能否置業不再是讀書、工作有多出色,而只是取決於你的爸爸、日後更可能是爺爺是否有樓,如此不公義的社會,明顯已過臨界點,人心如何安穩?結果,為了控制按揭市場的風險,反而為社會製造了更多、更大的風險。
 
若我們真的以事論事,面對客觀現實的話,自會明白面對剛性需求,唯一出路就是凝聚社會共識,千管齊下增加土地供應!然而,近日成立的土地供應專責小組讓社會重新討論《2030+》的土地供需數字時,卻發現連政府的長遠土地規劃策略,似乎都沒有理解問題的嚴重性和迫切性:例如完全沒有提出「增加人均居住面積」的目標,代表30年後我們會和今天住得一樣擠迫!
 
又例如,《2030+》提出未來30年4,800公頃的土地需求時,估算現有730萬港人,未來30年,當長者人口從現在100萬倍增至逾220萬時所需的額外醫療設施用地,連5公頃也不夠!作為比較,沙田威爾斯親王醫院便佔地10公頃;而用作骨灰安置所的土地需求,居然卻達75公頃,是醫院需求的15倍!筆者實在難以理解,在今天公營醫療體系接近崩潰,明明需要大幅擴充容量時,何以照顧死人的土地,需求會是照顧生人土地的15倍?
 
一切客觀數據都表明,現時香港老、中、青三代所享的安穩已過臨界點。要力挽狂瀾,我們必須大刀闊斧地進行改革。以房屋問題為例,它所反映的是全球一體化下的貧富懸殊,並非源自收入不平等,而是資產分布不均。「買樓靠父幹」正是最佳寫照。
 
首置盤鎖定補價 分享經濟紅利
 
本來,解決資產分布不均相當困難,因為與收入不均不同,即使向富人徵收重稅,沒有資產的人還是沒有資產。因此,筆者十分支持近日有報道指,即將推出的港人首置上車盤,會採取「鎖定補價」的安排。舉例說,市值500萬的首置盤,合資格家庭以300萬購入,餘下的200萬不會像今天的居屋一樣,隨市價改變而浮動,而是鎖定在購入當天的200萬,在10年禁售期過後,補回200萬便可在自由市場交易。講到底,香港最寶貴的資產就是土地,沒有方法比經土地注入財富去扭轉資產市場的不均來得直接。
 
當然有人會批評,這是雙重福利:因為這些家庭在購買單位時已獲得折扣,不應再獲得升值的利潤。但筆者想提醒,第一,10年禁售期過後,有關家庭還是要把首置盤的全部市價(即500萬)付清才能在自由市場交易。在這個角度看,除了利息之外,政府根本沒有補貼,還是把當日的500萬元市價全數收回。第二,講到底,香港樓價上升,都是歸因經濟繁榮、社會穩定,這是全香港人都有份貢獻的。那為甚麼社會經濟發展的紅利,只是累積於有樓的人身上?
 
尤其是,今天的香港置業率只有約50%,即有一半的家庭無法享受土地升值的好處。今天回首,相信沒有人會反對首任行政長官董先生提出在十年內,即2007年達至7成置業率的目標,令香港變成大家共同擁有的社會。可惜,不單我們的置業率最高只增至約54%便回落(圖2);甚至到過去幾年,我們還在賣董先生任內造的土地!現在報載的新方案,固然是代表新特首林太的​開明管治新風,是幫助港人上車的第一步;若有關方案行得通,筆者認為應採取香港大學王于漸教授領導團結香港基金的研究倡議,把鎖定補價擴展至現時的居屋和綠置居等公營房屋,讓更多基層家庭能透過土地升值,分享經濟繁榮成果。
原文轉載自《經濟日報》2017106
 
原圖:港人講地資料圖片
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