為郊野公園建屋計一計數

 
2017-10-08

本文作者為雷鼎鳴/前科技大學經濟學系系主任

政府根據《香港2030+》估算,未來香港需要四千八百公頃土地以應付工商業、道路、房屋等等的需求,但政府暫時只找到約三千六百公頃可用土地,仍缺一千二百公頃。兩周前我在本欄指出,政府的初步推斷實屬低估,原因是香港的房屋又貴又細,港人要住得平宜一點及大一點,是合理訴求,假如在未來三十年計劃中興建的一百萬個單位面積都要大三成,並且要保證樓價有顯著下降,現時的短缺起碼有二千公頃。
 
資深傳媒人周顯先生連續寫了幾篇很有見地的文章,與我討論土地問題,他認為政府的確低估土地需求,而且並不反對發展部份郊野公園。不過,他似乎並不同意,土地的短缺遠超二千公頃,因為工商業等各種項目着着都需要更多的地。
 
我對周顯這個論斷並無異議,但要稍作補充。我所說的二千公頃土地短缺,的確只是針對住宅房屋太小太貴的問題,並無解決工商業用地也是很貴的困境,原因是有事有先後緩急,居住用地引發的問題太過尖銳,但如果政府能下到決心發展更多的地,當然是極值得支持的;不過,對於政府能否有足夠的意志力去排除萬般阻力,現在仍言之尚早。在此局限下,住宅用地應稍有優先。
 
周顯在另一篇文章十分正確地指出,只有小部份人用郊野公園,是等於要捱貴屋的大多數香港人津貼郊野公園常客了。此種津貼是否物有所值,我們需要算一算帳。
 
到郊野公園訪問的遊客,去年是一千三百萬人次,等於每名港人每年到訪一點七六次,郊野公園對港人的價值有多大,理論上可量度出來,假設郊野公園要收費,例如每次每人收一百元,那麼總會有人因此而不去了,對於這些人而言,去郊野公園所能帶給他們的效益,便必定低於一百元(加上時間及交通費用),否則他們便不會因一百元而不去了。郊野公園對不同人有不同的價值或效益,有人高一些有人低一些,我用自己作例子,若入場費是五十元或以上,我是不會再去的了,在此我可假設對一個訪客來說,平均的效益是五百元一次。這個假設不一定對,但就算有幾倍的誤差也絲毫影響不了以下的結論。
 
多了等於郊野公園約百分之二的土地(見兩月前拙文),不但可建更大的更多的房子,樓價也可下跌,跌一成是很保守的估計。香港的居屋及私人樓宇約有一百九十萬個單位,我們可用租金來量度住屋的機會成本,假設一個單位的平均月租是一萬五千元,那麼一成的減租等於港人每月共可省回約二十八點五億元。
 
至於郊野公園對每年一千三百萬人次遊客的總價值是每年六十五億元,每月五點四億元,而因為不是抹走了整個郊野公園,只是取走百分之二的地,合理的按比例效益損失是每月一千零八十萬元左右,每月付出了一千多萬元而每月省回二十八點五億元房屋成本,成本效益比例是二百六十三倍!如此大的差別,不發展部份郊野公園完全說不過去。
當然,政府也應多植樹(成本很低)以補償生態的損失。
 
原文轉載自《頭條日報》2017106
 
原圖:港人講地資料圖片

 

相關文章
其他推介

搜尋

博客